For at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp før utløpet av den avtale leietiden må dette enten være avtalt, eller så må utleier ha forsømt sin plikt til å opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i løpet av leietiden.
Tidsubestemte leieavtaler kan i utgangspunktet sies opp dersom ikke annet er avtalt. For tidsubestemte leieavtaler og tidsbestemte leieavtaler som skal sies opp før utløpet av den avtalte leietiden, stilles det imidlertid strenge formelle og materielle krav for utleiers oppsigelse. Leieforholdet kan kun sies opp av utleier dersom:
- Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden
- Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes
- Leieren har misligholdt leieavtalen
- Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen
Ved utleie av lokale kan partene velge å avtale seg bort fra disse oppsigelsesgrunnene. De øvrige formkravene er det imidlertid ikke adgang til å avtale seg bort fra.
Det stilles også en rekke formkrav til utleiers oppsigelse. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnes. I tillegg til dette, må oppsigelsen opplyse om at:
- leietakeren har rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned etter mottak av oppsigelsen
- dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper leietakeren retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c
Dersom oppsigelsen ikke oppfyller disse vilkårene, er den ugyldig. Dersom leietaker protesterer skriftlig innen én måned etter mottak av oppsigelsen, må utleier reise søksmål innen tre måneder for at oppsigelsen ikke skal falle bort.
Leietakers oppsigelse stiller loven ingen krav til. Vi anbefaler imidlertid at oppsigelse alltid gjøres skriftlig, for å sikre notoritet rundt avslutningen av leieforholdet.
Våre advokater har lang erfaring med å bistå ved avslutning av leieforhold. Ved å ta kontakt med oss på et tidlig stadium av saken vil vi kunne bistå med at prosessen blir så rask og rimelig som mulig.
