For det første gjelder det en tidsmessig begrensning. Avtaleinngåelsen og overtakelsestidspunktet setter rammene for når byggherren har adgang til å pålegge utførelsesendringer. Pålegg om endring kan med andre ord ikke kreves før avtaleinngåelsen, og heller ikke etter overtakelsestidspunktet.
Videre stilles det krav til at endringen må «stå i sammenheng med det kontrakten omfatter». Dette innebærer at endringene ikke kan være helt uten tilknytning til kontraktens formål. Endringene kan for eksempel ikke gjelde et annet bygge- eller anleggsprosjekt enn det som følger av kontrakten.
Endringen skal heller ikke være av «vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet». Dette er først og fremst for at entreprenøren ikke skal pålegges å utføre arbeid utenfor det fagområdet han har kompetanse på. Det er imidlertid den kompetansen entreprenøren gar påtatt seg i kontrakten som utgjør målestokken – ikke hvilken kompetanse entreprenøren rent faktisk har. Dette skyldes den hyppige bruken av underentreprenører som finner sted i praksis.
Det er også satt en øvre grense for endringenes økonomiske omfang i NS 8405 pkt. 22.1 tredje ledd. Denne grensen er på 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Endringer som overstiger dette, er entreprenøren i utgangspunktet ikke pliktet til å gjennomføre. Det er imidlertid ingenting i veien med at partene avtaler en annen grense.
Hva gjelder de prosessuelle vilkårene for endringskompetansen, skal endringspålegg som hovedregel være skriftlig. Dersom skriftlig endringskompetanse ikke er gitt, er entreprenøren i utgangspunktet ikke forpliktet til å utføre endringene. Oversender byggherren spesifikasjonene for endringene uten endringsordren, plikter entreprenøren å kreve slik endringsordre. Neglisjerer entreprenøren denne forpliktelsen, blir han bundet til å gjennomføre endringene uten krav på forlenget byggetid eller ekstra vederlag.
Det er imidlertid også mulig for byggherren å pålegge utførelsesendringer gjennom en såkalt irregulær endringsordre. Denne fremgangsmåten er regulert i blant annet NS 8405 pkt. 23, og er like bindende for entreprenøren som formell endringsordre.
Konsekvensen av en endringsordre er at entreprenørens forpliktelser endres automatisk. Dette kan utløse rett til forlenget byggetid og/eller ekstra vederlag. Det inntrer en rekke varslingsregler på entreprenørens hånd som han må overholde for å ha sine rettigheter i behold.
Både varslingsreglene og endringsreglene kan tidvis bli svært kompliserte. Våre advokater har lang erfaring innenfor forskjellige entrepriserettslige problemstillinger.
Dersom du, enten som byggherre eller entreprenør, har behov for rådgivning rundt byggherrens endringskompetanse og dens grenser – ta kontakt med vårt kontor i dag.
Byggherrens avbestillingsrett
Avtaler skal i utgangspunktet holdes slik de er inngått. Avtalt avbestillingsrett er allikevel normalt innenfor kontraktsretten.
På entrepriserettens område er avbestillingsretten videre enn man normalt ser i kontraktsretten.
Bakgrunnen for dette er at entreprisekontakter ofte inngås før alle forhold er avklart og prosjektet er ferdig planlagt. Videre er det også karakteristisk for entreprise at det i noe større grad enn ellers er risiko for at behovene endrer seg underveis i prosjektet. Avbestillingsretten er derfor en sentral del av et entrepriseforhold.
Partene i et entrepriseforhold avtaler vanligvis at en av standardavtalene skal regulere forholdet dem imellom. I standardkontraktene er byggherrens avbestillingsrett gjort vilkårsløs. Dette betyr at det i utgangspunktet ikke kreves at byggherren kan vise til en bestemt grunn for avbestillingen, eller at andre konkrete forhold må foreligge for at byggherren skal kunne avbestille. Dersom avbestilling ikke er regulert i partenes avtale vil den vilkårsløse avbestillingsregelen normalt gjelde også her, med mindre en annen løsning uttrykkelig er avtalt.
At avbestilling i de aller fleste tilfeller er en ulempe for entreprenøren, er helt klart. Man har allikevel funnet at hensynet til byggherrens interesser veier tyngst i disse tilfellene. Det er imidlertid ikke slik at byggherren kan avbestille uten konsekvenser i alle tilfeller. Dersom arbeidene avbestilles etter at de er påbegynt skal det som allerede er utført kompenseres i tråd med partenes avtale. Det er følgelig bare arbeid som ikke er påbegynt på avbestillingstidspunktet som kan avbestilles. Hvorvidt de utførte arbeidene har noen verdi for byggherren eller ikke, er uten betydning.
For eksempel vil bestilling, levering og blanding av sement måtte kompenseres selv om den ferdigblandede sementen ikke lenger skal legges. Også andre økonomiske tap som følge av avbestillingen skal erstattes av byggherren – entreprenøren skal stilles i samme økonomiske situasjon som om avbestillingen ikke hadde skjedd. Dette kan for eksempel være kompensasjon til underleverandører entreprenøren allerede har engasjert.
Ved avbestilling er det viktig å være oppmerksom på at det i standardkontraktene er inntatt forbud mot at andre entreprenører utfører det avbestilte arbeidet. Dette er for å avverge at byggherren skal utnytte den vide avbestillingsadgangen til å bryte kontrakter til fordel for et billigere tilbud. Forbudet kommer allikevel ikke til anvendelse dersom entreprenøren har misligholdt sin utbedringsplikt.
Dersom du som enten byggherre eller entreprenør har behov for ytterligere bistand hva gjelder avbestilling i entrepriseforhold, ta kontakt med vårt kontor. Våre advokater har lang erfaring innenfor entrepriseforhold og kan bistå på ethvert trinn av prosessen. Ta kontakt for en uforpliktende samtale.
